Покупка дома для отдыха в Румынии иностранцем

Что вы вправе иметь в собственности, зависит от гражданства, причём у земли и у дома правила разные. У сельхозземли за границей села — свои. Что делает нотариус, что требуется для доверенности и что вы платите каждый год потом.

← Все статьи

Опубликовано: 13 сентября 2026 г.4 минуты чтения

Нас сначала спрашивают про цену дома и только потом про собственность — то есть ровно в обратном порядке. Дом — это та часть, которую мы контролируем и на которую даём цену. А вправе ли вы владеть землёй под ним и что придётся подписать, чтобы до этого дойти, решают гражданство, участок и нотариус — задолго до того, как дело дойдёт до нас.

Эта страница как раз про это. Мы производим дома и не являемся юридической фирмой: ничто здесь не является юридической консультацией, а каждый шаг с правовыми последствиями идёт через румынского нотариуса — того, кто за него и отвечает. Сколько стоит дом и как идёт стройка, пока вы в другой стране, — отдельный вопрос, и ответ на него в нашем гиде по ценам под ключ и покупке из-за рубежа.

Что можно иметь в собственности, зависит от гражданства

Кто вы	Земля	Строение на ней
Гражданин страны ЕС или ЕЭЗ либо Швейцарии	на тех же условиях, что и гражданин Румынии: переходные периоды после вступления в ЕС истекли	да
Гражданин страны вне ЕС	обычно не напрямую — если нет договора между двумя государствами	да
Румынская компания, кому бы она ни принадлежала	да	да

Первое, что нужно разделить, — земля и строение. Румынское право считает их разными вещами, и именно из-за этого ответ у разных покупателей разный.

Поэтому покупатели из-за пределов ЕС обычно выбирают один из двух путей: румынская компания, которая владеет землёй, либо право суперфиция, позволяющее владеть строением на чужой земле. И то и другое здесь обычные инструменты, и у обоих есть последствия для налогов и для перепродажи. Это ровно тот разговор, который стоит вести с нотариусом или юристом до внесения задатка за участок, а не после.

Сельхозземля за границей села — отдельная история

Дешёвый участок в деревне с видом часто оказывается сельхозземлёй за границей населённого пункта, а её продажа идёт по процедуре закона Legea 17/2014: у целого списка людей, начиная с сособственников и соседей, есть право купить её раньше вас, и предложение вывешивается в мэрии, чтобы они могли этим правом воспользоваться. Правило действует и для румынских покупателей. Это не дискриминация иностранцев, это очередь.

Два практических следствия. Покупка идёт дольше, чем участка внутри села, а продавец может быть не вправе продать вам, пока процедура не завершится. Прежде чем влюбляться в вид, спросите, участок в границах села или за ними и какая у него категория использования.

Каталог: 19 проектов с ценами (PDF)

Все проекты barnhouse и A-frame с ценами на домокомплект и «под ключ» — бесплатно, сразу на почту.

Риск — это участок, а не дом

На дом у нас фиксированная цена и понятный процесс. Сюрпризы живут на участке, и для румынского покупателя они ровно те же: неясная запись в земельном реестре, право прохода, о котором никто не сказал, сосед с претензиями, отсутствие законного подъезда, коммуникации намного дальше, чем казалось.

Попросите у нотариуса выписку из земельного реестра (carte funciară) и прочитайте, что там написано про обременения. Возьмите в мэрии градостроительный сертификат — он говорит, что здесь можно строить, какой высоты и на каком расстоянии от границы. Именно этот документ, а не риелтор, решает, помещается ли на участок понравившийся проект. Дальнейший путь разрешения описан в гиде по разрешению на дачный дом.

Бумаги, которые добавляет иностранное гражданство

Продажа недвижимости в Румынии совершается нотариальным актом и затем вносится в земельный реестр. Это не формальность, которую можно уладить между двумя людьми, и договор в простой письменной форме собственником вас не делает.

Если у вас нет румынского личного цифрового кода (CNP), понадобится идентификационный налоговый номер, чтобы налоговая могла вас зарегистрировать: с момента, когда у вас есть строение, вы местный налогоплательщик. А если не хочется прилетать на каждую подпись, нотариальная доверенность позволит действовать за вас другому человеку. Оформленная за границей, она обычно требует апостиля и перевода авторизованным переводчиком, так что закладывайте на это время, а не узнавайте о нём на неделе подписания.

Что вы платите, став собственником

На строение в Румынии начисляется ежегодный местный налог в мэрию по месту его нахождения, и задекларировать его после окончания стройки должен собственник. Никто не станет разыскивать вас в другой стране, чтобы напомнить, — именно поэтому отсутствующие собственники и накапливают пени на небольших суммах.

Практический ответ — иметь местного человека, до которого можно дозвониться: родственника, соседа, бухгалтера или управляющую компанию, если дом сдаётся. Это стоит решить, пока вы ещё в настроении заниматься бумагами, а не через два года.

Что делаем мы и чего не делаем

Мы проектируем и строим дом, адаптируем документацию выбранного проекта под ваш градостроительный сертификат и готовим техническую документацию для разрешения. Наши бригады монтируют в любой точке Румынии, а для площадок в остальной части ЕС оферта фиксирует либо нашу бригаду, либо инженера-супервайзера с местной бригадой, — об этом в статье про доставку по Европе.

Мы не продаём землю, не представляем вас у нотариуса и не даём налоговых консультаций. Когда клиент спрашивает, удачная ли покупка этот участок, честный ответ такой: мы можем сказать, сможем ли на нём построить, а это куда более узкий вопрос, чем стоит ли им владеть.

Может ли иностранец владеть недвижимостью в Румынии?

Граждане стран ЕС и ЕЭЗ, а также Швейцарии покупают землю на тех же условиях, что и румыны: переходные периоды после вступления в ЕС истекли. Покупатели из-за пределов ЕС обычно не могут владеть землёй напрямую, если нет договора, но могут владеть строением и чаще всего держат землю через румынскую компанию.

Можно ли владеть домом, не владея землёй?

Да. Румынское право считает землю и строение разными вещами, а право суперфиция позволяет владеть строением на чужой земле. Здесь это обычный инструмент, но он влияет на налоги и на перепродажу, поэтому попросите нотариуса разобрать именно тот вариант, который вам предлагают.

Почему покупка участка в деревне идёт дольше?

Сельхозземля за границей населённого пункта продаётся по закону Legea 17/2014: у сособственников, соседей и других есть право купить её раньше стороннего покупателя, а предложение вывешивается в мэрии. Правило действует и для румын. Сначала выясните, участок в границах села или за ними.

Нужно ли быть в Румынии, чтобы подписать?

Нет. Нотариальная доверенность позволит подписать за вас другому человеку. Оформленная за границей, она обычно требует апостиля и перевода авторизованным переводчиком, а на это уходит время, поэтому начинайте задолго до даты подписания.

Что я плачу каждый год, когда дом построен?

На строение начисляется ежегодный местный налог в мэрию по месту его нахождения, а декларирует его собственник после окончания стройки. Пени на небольших суммах накапливают именно отсутствующие собственники, так что заведите местный контакт, пока занимаетесь документами.

Что мы делаем на консультации

Вы присылаете расположение участка и градостроительный сертификат, если он уже есть, мы вместе проходим по проектам, и вы получаете фиксированную цену на всю работу. Если вы ещё на стадии выбора между участком в селе и за его границей — скажите: от этого зависит, что вы сможете построить и сколько займут бумаги, и мы предпочтём сказать об этом до покупки земли, а не после. Как устроена панель и как поднимается дом — на странице технологии.

Хотите точную цену для своего проекта?

Заполните форму — пришлём персональный расчёт с учётом участка, проекта и опций.