Homebly
Cumpărarea unei case de vacanță în România de către un străin
Ce puteți deține depinde de cetățenie, iar terenul și construcția urmează reguli diferite. Terenul agricol din extravilan are regulile lui. Ce face notarul, ce îi trebuie unei procuri și ce plătiți în fiecare an după aceea.
Publicat: 13 septembrie 20264 minute de citit
Oamenii ne întreabă întâi de prețul casei și abia apoi despre proprietate, adică exact în ordinea inversă. Casa este partea pe care o controlăm și o ofertăm noi. Dacă aveți sau nu dreptul să dețineți pământul de sub ea, și ce trebuie să semnați ca să ajungeți acolo, se decide după cetățenie, după teren și la notar, cu mult înainte să ne privească pe noi.
Pagina asta este despre stratul acela. Producem case și nu suntem casă de avocatură: nimic de aici nu este consultanță juridică, iar fiecare pas cu efecte juridice trece pe la un notar român, care este și cel care răspunde pentru el. Cât costă casa și cum decurge construcția cât timp sunteți în altă țară este altă întrebare, cu răspuns în ghidul nostru de prețuri la cheie și cumpărare din străinătate.
Ce puteți deține depinde de cetățenie
| Cine sunteți | Terenul | Construcția de pe el |
|---|---|---|
| Cetățean al unui stat din UE sau SEE, ori din Elveția | în aceleași condiții ca un cetățean român, perioadele de tranziție de după aderare fiind expirate | da |
| Cetățean al unui stat din afara UE | în mod normal nu direct, în lipsa unui tratat între cele două state | da |
| O firmă românească, indiferent cine o deține | da | da |
Primul lucru de separat este terenul de construcție. Legea română le tratează ca pe două lucruri diferite, iar distincția asta este cea care schimbă răspunsul de la un cumpărător la altul.
De aceea cumpărătorii din afara UE ajung de obicei pe una din două căi: o firmă românească ce deține terenul, sau un drept de superficie, care vă lasă să dețineți construcția pe un teren al altcuiva. Ambele sunt instrumente obișnuite aici și ambele au urmări fiscale și la revânzare, adică exact discuția de purtat cu un notar sau un avocat înainte să dați un avans pe teren, nu după.
Terenul agricol din extravilan este altă poveste
Un teren ieftin la țară, cu priveliște, este de multe ori teren agricol în extravilan, iar vânzarea lui urmează procedura din Legea 17/2014: o listă de persoane, începând cu coproprietarii și vecinii, are dreptul să îl cumpere înaintea dumneavoastră, iar oferta se afișează la primărie ca ei să și-l poată exercita. Regula se aplică și cumpărătorilor români. Nu este o discriminare a străinilor, este o coadă.
Două consecințe practice. Cumpărarea durează mai mult decât la un teren din intravilan, iar vânzătorul poate să nu fie liber să vă vândă până nu se consumă procedura. Înainte să vă îndrăgostiți de o priveliște, întrebați dacă terenul este intravilan sau extravilan și ce categorie de folosință are.
Catalog: 19 proiecte cu prețuri (PDF)
Toate proiectele barnhouse și A-frame, cu prețuri pentru domocomplect și la cheie — gratuit, direct pe email.
Riscul este terenul, nu casa
Pentru casă avem preț fix și proces cunoscut. Pe teren stau surprizele, și sunt aceleași surprize și pentru un cumpărător român: o carte funciară neclară, un drept de trecere despre care nu v-a spus nimeni, un vecin cu pretenții, lipsa unui acces legal, utilități mult mai departe decât păreau.
Cereți notarului extrasul de carte funciară și citiți ce scrie acolo despre sarcini. Cereți la primărie certificatul de urbanism, care spune ce se poate construi, cât de înalt și la ce distanță de limită. Documentul acela, nu agentul imobiliar, decide dacă proiectul care vă place încape pe teren. Drumul autorizației de după este descris în ghidul pentru autorizația unei case de vacanță.
Actele care vin din faptul că sunteți străin
Vânzarea unei proprietăți în România se face prin act autentic la notar și se înscrie apoi în cartea funciară. Nu este o formalitate de aranjat între două persoane, iar un contract semnat sub semnătură privată nu vă face proprietar.
Dacă nu aveți cod numeric personal românesc, veți avea nevoie de un număr de identificare fiscală, ca să vă poată înregistra fiscul: din momentul în care dețineți o construcție sunteți contribuabil local. Iar dacă nu vreți să veniți cu avionul la fiecare semnătură, o procură autentificată permite altcuiva să acționeze pentru dumneavoastră. Făcută în străinătate, ea are nevoie de regulă de apostilă și de traducere făcută de un traducător autorizat, așa că lăsați timp pentru asta, nu îl descoperiți în săptămâna semnării.
Ce plătiți după ce deveniți proprietar
O construcție din România are un impozit local anual, plătit la primăria pe raza căreia se află, iar proprietarul este cel care trebuie să o declare după terminarea casei. Nimeni nu vine după dumneavoastră în altă țară ca să vă amintească, și exact de aceea proprietarii absenți adună penalități pe sume mici.
Răspunsul practic este să aveți pe cineva de contactat local: o rudă, un vecin, un contabil, sau o firmă de administrare dacă închiriați casa. Merită rezolvat cât încă sunteți în starea de spirit potrivită pentru hârtii, nu peste doi ani.
Ce facem noi și ce nu facem
Proiectăm și construim casa, adaptăm documentația proiectului ales la certificatul dumneavoastră de urbanism și pregătim documentația tehnică pentru autorizație. Echipele noastre montează oriunde în România, iar pentru șantiere din restul UE oferta stabilește fie echipa noastră, fie un inginer supervizor cu una locală, descris în articolul despre livrarea în Europa.
Nu vindem terenuri, nu vă reprezentăm la notar și nu dăm consultanță fiscală. Când un client ne întreabă dacă un teren este o achiziție bună, răspunsul onest este că putem spune dacă se poate construi pe el, ceea ce este o întrebare mult mai mică decât dacă ar trebui să îl cumpere.
Poate un străin să dețină o proprietate în România?
Cetățenii statelor din UE și SEE și cei din Elveția cumpără teren în aceleași condiții ca românii, perioadele de tranziție de după aderare fiind expirate. Cumpărătorii din afara UE nu pot deține teren direct, în lipsa unui tratat, dar pot deține construcția și țin de obicei terenul printr-o firmă românească.
Pot deține casa fără să dețin terenul?
Da. Legea română tratează terenul și construcția separat, iar dreptul de superficie vă lasă să dețineți o construcție pe terenul altcuiva. Este un instrument obișnuit aici, dar are urmări fiscale și la revânzare, așa că cereți notarului să vă explice varianta care vi se propune înainte să vă angajați.
De ce durează mai mult cumpărarea unui teren la țară?
Terenul agricol din extravilan se vinde după Legea 17/2014, care dă coproprietarilor, vecinilor și altora dreptul de a cumpăra înaintea unui cumpărător din afară, cu oferta afișată la primărie. Se aplică și cumpărătorilor români. Întrebați întâi dacă terenul este intravilan sau extravilan.
Trebuie să fiu în România ca să semnez?
Nu. O procură autentificată permite altcuiva să semneze pentru dumneavoastră. Dacă este întocmită în străinătate, are nevoie de regulă de apostilă și de traducere de la un traducător autorizat, ceea ce ia timp, așa că începeți demersul cu mult înainte de data semnării.
Ce plătesc în fiecare an după ce casa este gata?
O construcție are un impozit local anual, plătit la primăria pe raza căreia se află, iar proprietarul îl declară după terminarea casei. Proprietarii absenți sunt cei care adună penalități pe sume mici, așa că stabiliți-vă un contact local cât încă vă ocupați de acte.
Ce facem la consultație
Ne trimiteți locul terenului și certificatul de urbanism, dacă îl aveți deja, parcurgem împreună proiectele și primiți un preț fix pentru toată lucrarea. Dacă sunteți încă la etapa de ales între un teren din sat și unul din afara lui, spuneți-ne: răspunsul schimbă ce puteți construi și cât durează hârtiile, iar noi preferăm să v-o spunem înainte să cumpărați terenul, nu după. Cum este alcătuit panoul și cum se ridică casa este pe pagina de tehnologie.
Citește și
Vrei un preț fix pentru proiectul tău?
Completează formularul și primești un calcul personalizat, în funcție de teren, proiect și opțiuni.