Homebly
Дом на участке extravilan: когда можно строить и что делать в 2026 году
На сельхозземле за границей населённого пункта (extravilan) разрешение на жилой дом напрямую не дают. Что говорит закон, как покупателю проверить участок, как земля входит в зону застройки через PUZ и что меняет археологическая зона.
Опубликовано: 22 октября 2026 г.4 минуты чтения
Короткий ответ: на сельскохозяйственной земле в extravilan, то есть за границей зоны застройки населённого пункта, разрешение на жилой дом напрямую не получить. Закон о земельном фонде 18/1991 в ст. 92 запрещает строить на сельхозземле в extravilan и перечисляет исключения, жилого дома среди них нет. Новый Кодекс градостроительства, Закон 169/2026, ссылается на тот же список (ст. 152).
Путь к дому идёт через смену статуса земли: сначала участок входит в intravilan по градостроительному плану, и только потом подаётся заявление на разрешение на строительство. Гарантированного срока у этой процедуры нет, одобрение тоже не гарантировано.
Intravilan, extravilan и что написано в документах
| Статус участка | Что это значит для дома | Следующий шаг |
|---|---|---|
| Intravilan, земля под застройку | Строить можно по правилам PUG | Градостроительный сертификат для строительства, затем разрешение |
| Intravilan, сельхозкатегория (например, пашня) | Строить можно; земля выводится из сельхозоборота разрешением на строительство (ст. 167) | Как выше |
| Сельхозземля в extravilan внутри зоны урбанизации по PUG | Не напрямую; можно запросить PUZ о включении в intravilan | Обоснование целесообразности и заявление в примэрию |
| Сельхозземля в extravilan вне зон урбанизации | Нет; расширение intravilan может начать только местная власть (ст. 151) | Узнать в примэрии, планируется ли обновление PUG |
| Любой участок в археологической или охранной зоне | Добавляется согласование Министерства культуры, а при необходимости и природоохранного органа | См. раздел про археологию |
Intravilan — территория населённого пункта, очерченная генеральным планом (PUG) или зональными планами; в её пределах выдают разрешения на строительство (ст. 151 Кодекса). Extravilan — остальная территория коммуны или города: поля, лес, пастбища. Участок пригоден для застройки, когда градостроительные правила позволяют строить, есть возможность подключиться к сетям и есть выезд на дорогу общего пользования, напрямую или по законно оформленному сервитуту проезда, и доступ к общественным услугам (ст. 159).
Статус участка видно из двух документов. Выписка из книги недвижимости показывает категорию использования: пашня, пастбище, земля под застройку (curți-construcții). Информационный градостроительный сертификат показывает, входит ли участок в intravilan и какие правила на нём действуют; запросить его может любой, то есть и покупатель до подписания сделки.
Что всё-таки можно строить в extravilan
На сельхозземле III, IV и V класса качества закон разрешает, с разрешением на строительство и выводом земли из сельхозоборота, только определённые объекты, среди них: постройки для сельского хозяйства, хозяйственные постройки фермы, карьеры, дороги и сети, объекты общественной пользы, производство энергии из возобновляемых источников. На землях I и II класса, самых плодородных, список ещё короче. То же в национальных парках, заповедниках, на памятниках и в археологических и исторических ансамблях: там нет даже хозпостроек фермы.
Хозяйственная постройка фермы — не дом. Кодекс определяет её как временное одноэтажное строение до 200 м², которым пользуются сельхозработники в удалённой части extravilan для техники, инструмента и животных. Жить в ней можно только временно, на время полевых работ. «Хозпостройка», в которой живут круглый год, используется не по назначению, указанному в разрешении.
Каталог: 19 проектов с ценами (PDF)
Все проекты barnhouse и A-frame с ценами на коробку и «под ключ» — бесплатно, сразу на почту.
Мы ответим вам в WhatsApp на этот номер. Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Как участок становится пригодным для застройки: PUZ
Сельхозземля в extravilan входит в intravilan через PUG или зональный градостроительный план (PUZ), после того как министерство сельского хозяйства даст заключение о классе качества земли (ст. 153). Владелец может запросить PUZ о переносе границы intravilan, но только если генплан коммуны предусмотрел там зону урбанизации. Вне таких зон расширение может начать только примэрия или совет (ст. 151 ч. 7).
Заявление подают в примэрию вместе с обоснованием целесообразности, а список заявлений публикуется на сайте примэрии (ст. 66). Примэрия может отложить начало, чтобы увязать его со своими инвестиционными программами, а PUZ должен оставить землю под общественные нужды района: дороги, сети, общие пространства. Если в районе ещё нет дороги и коммуникаций, тот, кто просит расширения, полностью оплачивает их прокладку и показывает, как участок будет работать автономно, или договаривается с примэрией об общем плане (ст. 151 ч. 8).
Только после утверждения PUZ идут обычные шаги: градостроительный сертификат для строительства, проект и разрешение на строительство. PUZ составляет градостроитель с правом подписи; это отдельная от проекта дома работа, и оплачивается она отдельно.
Археологическая или охранная зона: ещё одно согласование
В зоне археологического наследия разрешение на строительство выдают только с предварительного согласования Министерства культуры или его управления в жудеце (ст. 190 ч. 2). Если находки обнаружились случайно или зона в процессе включения в реестр, выдача разрешений приостанавливается по закону до снятия археологического обременения (ст. 190 ч. 3).
Заодно отпадает и упрощённый путь: уведомление для дома до 150 м² возможно только в intravilan сельского населённого пункта, вне охранных зон и вне зон охраны исторических памятников. Для сельхозземли в extravilan, да ещё в археологической зоне, законной лазейки нет, каким бы маленьким или разборным ни был дом.
Перед покупкой участка в extravilan
Дешёвый участок с видом часто оказывается сельхозземлёй в extravilan, и дёшев он часто именно потому, что строить на нём сегодня нельзя. Проверки, которые избавят от сюрпризов:
1. Запросить информационный градостроительный сертификат и прочитать, входит ли участок в intravilan, какое назначение у зоны и не лежит ли он в охранной или археологической зоне. 2. Посмотреть в PUG, попадает ли участок в зону урбанизации. Если нет, спросить в примэрии, готовится ли обновление. 3. Проверить выезд на дорогу общего пользования и расстояние до сетей: даже после PUZ прокладка коммуникаций может лечь на вас. 4. Сельхозземля в extravilan продаётся по Закону 17/2014, с преимущественным правом покупки у совладельцев, арендаторов, соседей и других; подробности — в гиде для иностранных покупателей.
Если участок уже пригоден для застройки, дальше подключаемся мы: проект для разрешения можем подготовить сами, а дом производим на своей фабрике в Бая-Маре. Пришлите выписку из книги недвижимости и градостроительный сертификат, и мы скажем, что можно поставить на участке.
Частые вопросы
Короткие ответы на самые частые вопросы о домах на земле в extravilan.
Можно ли построить дом на пашне в extravilan, если у меня там ферма?
Жилой дом нельзя. Закон разрешает постройки для сельского хозяйства и хозяйственные постройки фермы, а в хозпостройке допускается только временное жильё на время полевых работ. Дом фермера идёт тем же путём, что и любой дом: земля должна быть в intravilan.
Нужно ли разрешение для дома на сваях или разборного дома в extravilan?
Да. Порядок определяют земля и назначение постройки, а не фундамент. В Кодексе есть исключения из обязательного разрешения для определённых небольших и временных сооружений, но жилой дом на сельхозземле в extravilan к ним не относится.
Сколько длится и сколько стоит PUZ о включении в intravilan?
Гарантированного срока закон не даёт: примэрия может отложить начало, а план проходит несколько согласований. Стоимость работы градостроителя, исследований и прокладки сетей считается в каждом случае отдельно. Первый недорогой шаг — информационный градостроительный сертификат.
Читайте также
Опубликовано: 2 октября 2026 г.
Градостроительный сертификат в 2026 году: какой запросить и что из него узнать до покупки участка
Опубликовано: 31 августа 2026 г.
Разрешение на строительство дома для отдыха в Румынии: документы, шаги и сроки в 2026 году
Опубликовано: 30 сентября 2026 г.
Дом до 150 м² в румынском селе без разрешения на строительство: как работает уведомление
Бесплатно проверим, можно ли строить на вашем участке
Напишите населённый пункт и, если есть, что сказано в градостроительном сертификате — ответим, что там можно построить и каких документов не хватает, без обязательств.