Homebly
Что можно строить без разрешения в 2026 году — и откуда взялся миф про 15 м²
Нет, домик «до 15 м²» не освобождён от документов. Что новый Кодекс градостроительства разрешает без всяких процедур, что в селе строится по уведомлению, что по-прежнему требует разрешения и чем рискует тот, кто обходит примэрию.
Опубликовано: 2 сентября 2026 г.Обновлено: 30 сентября 2026 г.4 минуты чтения
Короткий ответ: с 25 августа 2026 года разрешения на строительство в Румынии регулирует новый Кодекс территориального планирования, градостроительства и строительства, заменивший Закон 50/1991. Главное правило осталось прежним: новая постройка проходит через примэрию, а «волшебный» порог в 15 м², ниже которого «ничего не нужно», — по-прежнему миф. Изменилось другое: несколько видов работ теперь не требуют никаких процедур, а в селе некоторые постройки, включая одноэтажный дом до 150 м², оформляются одним уведомлением.
Ниже: что можно делать без документов, что идёт по уведомлению, что по-прежнему требует разрешения, что с домами на колёсах и контейнерами и чем рискует тот, кто обходит примэрию.
Откуда взялся миф про 15 м²
Вероятный источник — смесь правил: в некоторых странах ЕС действительно есть пороги для мелких садовых построек, а реклама «домиков без разрешения» превратила это в удобный аргумент продаж, который закон не подтверждает.
В Законе 169/2026, то есть в новом Кодексе, нет общего порога площади, ниже которого новое здание освобождалось бы от процедур. Пороги есть, но для конкретных категорий и с условиями: 20 м² для разборных хозяйственных построек в селе, 50 м² для хозяйственных построек по уведомлению, 150 м² для дома по уведомлению. Ни один из них не означает «меньше стольких-то метров — ничего не нужно».
Что можно делать без всяких процедур
Ориентировочный список (точный текст — в Кодексе и в примэрии), вне охранных зон: ремонт ограды и крыши без изменения формы, замена окон и дверей с сохранением проёмов, покраска и отделка без изменения фасада и его цвета, внутренняя отделка, печи, внутренние инженерные системы и подключения в пределах своего участка, котлы и кондиционеры, разборные террасы и перголы, а также солнечные панели и коллекторы — с предварительным информированием примэрии.
Новшество — в селе: хозяйственные постройки без фундамента, разборные, на деревянном или металлическом каркасе (сарай, летняя кухня, крытая терраса), суммарно не больше 20 м² и высотой до 2,5 м, не требуют ни разрешения, ни уведомления. Градостроительные правила при этом действуют, а приёмка по окончании работ и заявление в примэрию обязательны. Нового жилья в этом списке нет, даже самого маленького.
Что оформляется уведомлением
Уведомление — новая, более короткая процедура: вы подаёте в примэрию форму и упрощённый проект от специалистов, и если примэрия не ответила в установленный законом срок, уведомление считается одобренным. Вне охранных зон и зон охраны памятников оно покрывает часть работ на существующем доме (перестройку крыши, мансарду в существующем чердаке без изменения объёма, энергетическую реабилитацию, санузел или техническое помещение до 25 м²) и — только в селе и в пределах застройки — новые постройки.
Новые постройки по уведомлению — это хозяйственные постройки (гараж, летняя кухня, крытая терраса, бассейн) суммарно до 50 м², кроме сёл в зонах городских агломераций, и один дом с одним первым этажом или с полуподвалом и первым этажом, до 150 м² площади всех уровней по наружному обмеру, по проекту архитектора, согласованному главным архитектором жудеца. Условия, документы и то, что в тексте пока неясно, — в гиде по дому до 150 м² по уведомлению.
Каталог: 19 проектов с ценами (PDF)
Все проекты barnhouse и A-frame с ценами на коробку и «под ключ» — бесплатно, сразу на почту.
Мы ответим вам в WhatsApp на этот номер. Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Что по-прежнему требует разрешения
Все остальные новые постройки: любой дом в городе, любой дом больше 150 м², дом со вторым этажом и, по нынешнему тексту, с мансардой, любое здание в охранной зоне и хозяйственные постройки, не попадающие в пороги выше. Так же — пристройки, увеличивающие дом, изменения конструкции и смена назначения с работами.
Площадь сама по себе ни от чего не освобождает: домик 14 м² на фундаменте — строение в смысле закона ровно так же, как дом на 140 м². Сомневаетесь — запросите градостроительный сертификат: он письменно фиксирует, что можно на вашем участке; путь от участка до разрешения мы разобрали по шагам.
Дома на колёсах и контейнеры: где серая зона
Кодекс называет постройкой «любую конструкцию, закреплённую в земле или на земле», и временных разрешений больше не выдаёт. Временная постройка, с фундаментом или без, проходит через разрешение или уведомление, и контейнеры Кодекс прямо относит к временным постройкам; исключение — только разборные хозяйственные постройки до 20 м² в селе. Чем жилой контейнер отличается от дома из SIP-панелей, разобрано в сравнении этих двух вариантов.
Дома на колёсах как жильё в Кодексе не упомянуты: дом, оформленный как прицеп, формально остаётся транспортным средством. Практика менее радужна: без разрешения или уведомления нет записи в земельном реестре, так что его не продать как недвижимость и не заложить в банке, а примэрии по-разному решают, когда мобильный дом, подключённый к сетям и поставленный на блоки, становится постройкой. Уточняйте позицию примэрии до покупки, а не после; выбор между tiny house на колёсах и маленьким домом на фундаменте мы разобрали отдельно.
Чем рискует построивший без документов
Строительство без разрешения или без уведомления штрафуется и может закончиться сносом за ваш счёт. Кодекс добавил разрешение на узаконивание: дом на одну семью — с одним первым этажом или с первым и вторым, до 150 м² площади всех уровней, не памятник и не в охранной зоне — можно узаконить, только если он соответствует всем градостроительным, экологическим и строительным требованиям. Иначе — снос, полный или частичный; если технические решения есть, примэрия может потребовать привести постройку в соответствие. В первый год действия Кодекса узаконить можно и другие постройки, со значительно более высокими сборами, а налог на здание до узаконивания растёт.
Даже если никто не пожалуется, без документов дома юридически нет: его не застраховать как здание, не передать чисто по наследству, не продать по цене дома.
Правильный путь к маленькому дому
Для компактного дома легальный путь стал короче: в селе одноэтажный дом может пойти по уведомлению, а в городе или со вторым этажом по-прежнему нужно разрешение. Какие проекты нашего каталога подходят, — в гиде по уведомлению, а сколько стоит весь пакет, — в гиде по цене «под ключ».
А если хотите быстро понять, что можно на вашем участке, — напишите нам в WhatsApp: честно скажем, по какому пути вы пойдёте, уведомление или разрешение.
Читайте также
Опубликовано: 30 сентября 2026 г.
Дом до 150 м² в румынском селе без разрешения на строительство: как работает уведомление
Опубликовано: 31 августа 2026 г.
Разрешение на строительство дома для отдыха в Румынии: документы, шаги и сроки в 2026 году
Опубликовано: 29 сентября 2026 г.
Tiny house в Румынии: на колёсах или на фундаменте и что даёт дом 40 м²
Бесплатно проверим, можно ли строить на вашем участке
Напишите населённый пункт и, если есть, что сказано в градостроительном сертификате — ответим, что там можно построить и каких документов не хватает, без обязательств.