Homebly
Градостроительный сертификат в 2026 году: какой запросить и что из него узнать до покупки участка
Новый Кодекс градостроительства делит градостроительный сертификат по назначению. Информационный может запросить кто угодно, то есть и покупатель до сделки. Что подать, сколько ждать, что означает каждый раздел для вашего дома и что такое отрицательный сертификат.
Опубликовано: 2 октября 2026 г.4 минуты чтения
Коротко: до покупки участка запрашивайте информационный градостроительный сертификат. Это может сделать кто угодно, без согласия собственника, а примэрия выдаёт его не дольше чем за 10 рабочих дней (ст. 254 Закона 169/2026, нового Кодекса градостроительства, который с 25 августа 2026 года заменил Закон 50/1991).
Градостроительный сертификат (certificat de urbanism) — документ, в котором примэрия письменно сообщает, какие правила действуют для участка: входит ли он в границы населённого пункта, что на нём можно строить, какой высоты и какую часть участка может занять дом. Права строить он не даёт, а Кодекс делит его по цели запроса.
Какие сертификаты бывают теперь
| Вид | Кто запрашивает | Для чего | Срок выдачи |
|---|---|---|---|
| Информационный | Любой, кому интересен участок | Узнать градостроительный режим участка до покупки | Не более 10 рабочих дней; 5, где у примэрии работает информационная система |
| Для кадастровых операций | Собственник или тот, кого он уполномочил | Раздел и объединение участков, сервитуты проезда | Не более 10 рабочих дней |
| Для строительства или сноса | Обладатель вещного права на участок, обычно собственник, или уполномоченное им лицо | Условия, исследования и согласования для разрешения | Не более 15 рабочих дней |
Для дома важны эти три из пяти видов, предусмотренных Кодексом; два других — для инженерных сооружений и объектов специального назначения (ст. 253 ч. 3). Сроки — максимальные по Кодексу (ст. 254, 256 и 257), в редакции на 2 октября 2026 года.
Как запросить информационный сертификат
В примэрию подаётся типовое заявление, на бумаге или онлайн, где есть приложение, и оплачивается сбор; в коммунах без специалистов по градостроительству сертификат выдаёт совет жудеца. Там, где у примэрии работает информационная система, он выдаётся автоматически.
Если участок зарегистрирован (intabulat) и есть в e-Terra, системе кадастрового агентства, хватит кадастрового номера. Если его там нет, в кадастровом бюро заказывают ситуационный план (Stereo 70). Если участок есть в земельном реестре, но без актуальных кадастровых данных, нужны и этот план, и выписка из земельного реестра не старше 30 дней. На один участок можно выдать сколько угодно информационных сертификатов, и содержание у всех одинаковое.
Каталог: 19 проектов с ценами (PDF)
Все проекты barnhouse и A-frame с ценами на коробку и «под ключ» — бесплатно, сразу на почту.
Мы ответим вам в WhatsApp на этот номер. Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Что читать в нём до покупки
| Раздел | Что там написано | На что смотреть |
|---|---|---|
| Правовой режим | Собственник по земельному реестру, публичные сервитуты, в границах населённого пункта или вне их, охраняемые зоны, запреты на строительство | Если участок вне населённого пункта или под запретом на строительство, сразу построить дом не получится |
| Экономический режим | Нынешнее использование и разрешённые или запрещённые виды использования | Жильё должно быть среди разрешённых видов использования |
| Технический режим | Действующий градостроительный план, POT, CUT, высота и этажность, отступы, подъезд, коммуникации | Здесь видно, какой дом поместится на участке |
| Сети и выкопировка из градостроительного плана | Инженерные сети в районе, с выпиской из ГИС | От расстояния до сетей и их мощности зависит цена подключения |
POT показывает, какую долю участка может занимать пятно застройки, а CUT — сколько площади всех этажей можно построить относительно площади участка. Предельная высота и допустимая этажность (например, P+M — первый этаж и мансарда) решают, поместится ли мансардный этаж, как у барнхаусов и A-frame; мансарда считается этажом и входит в CUT. Местный регламент может задавать и форму или уклон крыши, и материалы: если вам нужен именно A-frame, найдите эти правила до подписания договора. Как выбрать между одним этажом и двумя при жёстком POT, мы разобрали в статье об одноэтажном и двухэтажном доме.
Сертификат показывает правила, действующие на дату выдачи, поэтому запрашивайте его ближе к сделке. Он не скажет, каков грунт (это задача геотехнического исследования) и сколько будут стоить подключения.
Когда дело доходит до строительства
Сертификат для строительства запрашивает обладатель вещного права на участок, обычно собственник, или уполномоченное им лицо. Для нового дома участок должен быть внесён в кадастр и в земельный реестр; к заявлению прикладывают свежую выписку из земельного реестра, генплан участка с пятном застройки и краткое описание проекта (ст. 257 ч. 8). В сертификате — условия для проекта, нужные исследования и полный список согласований; дальнейшие шаги — в гиде по разрешению.
Примэрия может выдать его без условий, с условием разработать детальный градостроительный проект (PUD) или зональный план (PUZ), если этого требует генеральный план или закон, или выдать отрицательный сертификат с объяснением, почему объект на этом участке невозможен. Отрицательный сертификат — нововведение Кодекса. Информационный показывает лишь правила зоны и ваш проект не оценивает (ст. 254 ч. 1): чтобы получить ответ именно по вашему дому до подписания договора, попросите продавца запросить сертификат для строительства или выдать вам доверенность на это.
Срок действия устанавливает примэрия: от 12 до 36 месяцев. Продлить его можно один раз, не больше чем на 24 месяца, если подать заявление о продлении минимум за 15 рабочих дней до истечения; после продления нужен новый сертификат (ст. 257 ч. 15–17, редакция на 2 октября 2026 года). Сертификаты, выданные до 25 августа 2026 года, сохраняют силу.
В селе одноэтажный дом до 150 м² можно строить по уведомлению, без градостроительного сертификата; информационный всё равно остаётся самым надёжным способом получить письменный ответ, что разрешено на участке.
Если участок выделяют из большего
Многие участки под дом продаются как часть большого надела. В границах населённого пункта для раздела, то есть деления на два, теперь нужен сертификат для кадастровых операций; без него раздел ничтожен вместе со связанными с ним сделками (ст. 256 ч. 2). Три и больше участков под застройку — уже нарезка (parcelare): до 12 участков под частные дома можно один раз нарезать по детальному градостроительному проекту (PUD), если градостроительный план уже задаёт правила для участков, иначе нужен PUZ (ст. 216 и 218). Участок, полученный разделом, по обычному сертификату повторно не разделить (ст. 240 ч. 4).
Вне населённого пункта разъяснения министерства от 22 сентября 2026 года освобождают от сертификата разделы не под строительство — по заявлению собственника. Это толкование, а не текст Кодекса: если вы покупаете участок под дом, не полагайтесь на него. А если продавец ещё только собирается выделить ваш участок, спросите, какой сертификат он запросил и на каких условиях, чтобы не оказаться владельцем участка, на котором нельзя строить.
Если у вас уже есть сертификат, пришлите его нам: скажем, какие проекты из нашего каталога помещаются в допустимую высоту и в зону застройки участка. Если его пока нет, напишите населённый пункт: подскажем, что запросить.
Можно ли запросить градостроительный сертификат на чужой участок?
Да, информационный: его может запросить кто угодно, без согласия собственника. Сертификат для строительства запрашивает только обладатель вещного права на участок, обычно собственник, или уполномоченное им лицо.
Сколько действует градостроительный сертификат?
Сертификат для строительства — от 12 до 36 месяцев, с одним продлением до 24 месяцев (ст. 257). Для информационного Кодекс срока не устанавливает: он показывает правила на дату выдачи.
Что такое отрицательный градостроительный сертификат?
Мотивированный ответ примэрии, что объект на этом участке построить нельзя, например, потому что разработка PUZ там не допускается. Это нововведение Кодекса 2026 года.
Читайте также
Опубликовано: 31 августа 2026 г.
Разрешение на строительство дома для отдыха в Румынии: документы, шаги и сроки в 2026 году
Опубликовано: 30 сентября 2026 г.
Дом до 150 м² в румынском селе без разрешения на строительство: как работает уведомление
Опубликовано: 2 сентября 2026 г.
Что можно строить без разрешения в 2026 году — и откуда взялся миф про 15 м²
Бесплатно проверим, можно ли строить на вашем участке
Напишите населённый пункт и, если есть, что сказано в градостроительном сертификате — ответим, что там можно построить и каких документов не хватает, без обязательств.