Homebly
Регистрация нового дома в Румынии в 2026 году: от приёмки до книги недвижимости
Чтобы попасть в книгу недвижимости, новому дому нужны протокол приёмки, сертификат примэрии о постройке и кадастровая документация. Шаги по порядку, что меняется для дома, построенного по уведомлению, и что остаётся сделать после.
Опубликовано: 26 октября 2026 г.3 минуты чтения
Короткий ответ: новый дом регистрируют в книге недвижимости (intabulare) на основании двух документов — сертификата о постройке (certificat de atestare a edificării) от примэрии, выдавшей разрешение, и кадастровой документации (ст. 37 Закона 7/1996). Сертификат подтверждает, что дом построен по разрешению и что есть протокол приёмки по завершении работ, поэтому всё начинается с приёмки. У дома, построенного по уведомлению, путь другой, о нём ниже.
Пока дом не зарегистрирован, в книге недвижимости значится участок, но не дом; на практике для продажи или ипотеки дом должен быть внесён в книгу. Ниже шаги по порядку, по Закону 169/2026, новому Кодексу градостроительства.
Шаг 1: сообщить о завершении работ
Когда подрядчик заканчивает, он уведомляет вас, а вы, как тот, на кого выдано разрешение, сообщаете в примэрию, что работы завершены (ст. 280 ч. 10 Кодекса). С этого же момента идёт срок приёмки: её организуют и завершают в течение 30 дней после уведомления подрядчика (ст. 423 ч. 7).
Шаг 2: пересчитать сбор за разрешение
Сбор за разрешение в начале считали от сметной стоимости работ. В конце его пересчитывают по фактической стоимости: в течение 15 дней после завершения работ вы подаёте в примэрию декларацию об их стоимости, а разницу доплачивают или возвращают (ст. 474 ч. 7 Налогового кодекса). Пересчёт делают до приёмки (ст. 280 ч. 9).
Шаг 3: приёмка по завершении работ
Дом, построенный по разрешению, считается законченным только после приёмки по завершении работ; без неё стройка не завершена, даже если вы уже живёте в доме (ст. 280 ч. 1 и 8). Приёмка обязательна и тогда, когда вы строите своими силами (ст. 280 ч. 2), а на ней обязательно присутствует представитель примэрии (ст. 280 ч. 3). На приёмке технический надзор передаёт вам техническую книгу дома (cartea tehnică) и инструкцию по обслуживанию (ст. 528 ч. 2).
Законно пользоваться домом можно только после того, как дом принят по итогам приёмки (ст. 527 ч. 4). На протокол приёмки опирается сертификат примэрии, а его дата важна для налога.
Каталог: 19 проектов с ценами (PDF)
Все проекты barnhouse и A-frame с ценами на коробку и «под ключ» — бесплатно, сразу на почту.
Мы ответим вам в WhatsApp на этот номер. Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Шаг 4: сертификат о постройке
Сертификат о постройке выдаёт примар (ст. 120 ч. 1 Кодекса градостроительства). Кодекс не говорит, какие документы для него нужны и сколько времени он оформляется, а в приказе с официальными бланками нет образца, поэтому уточните в примэрии, что подавать.
Шаг 5: кадастровая документация и заявление в OCPI
| Документ | Кто выдаёт | Зачем нужен |
|---|---|---|
| Протокол приёмки по завершении работ | Приёмочная комиссия с представителем примэрии | Подтверждает, что стройка закончена; на него опирается сертификат, а его дата важна для налога |
| Сертификат о постройке | Примэрия, выдавшая разрешение | Подтверждает, что дом построен по разрешению |
| Кадастровая документация | Специалист, аттестованный ANCPI | Обмер дома для книги недвижимости |
| Техническая книга дома | Технический надзор, на приёмке | История дома; хранится у вас и передаётся при продаже |
Кадастровую документацию на дом составляет специалист, аттестованный ANCPI (национальным агентством кадастра), после обмера постройки на участке. С ней и с сертификатом вы подаёте в местное управление кадастра и регистрации недвижимости (OCPI) заявление о внесении дома в книгу недвижимости и оплачиваете тариф ANCPI.
Срока, в который нужно зарегистрировать дом, закон не устанавливает, но регистрация в книге недвижимости — обязанность бенефициара, то есть заказчика стройки (ст. 420 ч. 8 п. i). Если нужно продать дом или взять кредит до окончания стройки, его можно зарегистрировать и по стадиям строительства (ст. 37 ч. 3 Закона 7/1996).
Если дом построен по уведомлению
Для дома до 150 м², построенного по уведомлению, путь другой. Приёмку проводят подрядчик, вы и представитель примэрии, а протокол вносят в Национальный реестр построек; пока реестр не работает, копия уходит в Государственную строительную инспекцию. Дом регистрируют на основании подтверждения, что уведомление подано, и этой записи (ст. 298 ч. 6 и 7). Сбор за работы по уведомлению — половина сбора за разрешение (ст. 313 ч. 4).
Практика кадастра по этому пути ещё складывается, а национальный реестр пока не работает, поэтому до подачи уточните в OCPI, какие документы они просят.
После приёмки: налог и техническая книга
Новый дом нужно задекларировать в примэрии для налога на здания в течение 30 дней с даты приобретения (ст. 461 ч. 2 Налогового кодекса). Для дома, законченного до срока, указанного в разрешении, дата приобретения — дата протокола приёмки, но не позже 15 дней после фактического окончания работ (ст. 461 ч. 3 п. a). Срок отсчитывают от приёмки, а не от регистрации.
Техническую книгу храните у себя и дополняйте её сведениями о последующих работах; при продаже её передают новому владельцу (ст. 530 ч. 4 и 8). Если книгу не хранить или не дополнять, штраф 20 000–50 000 лей (ст. 570). Для одноквартирного дома в один этаж или в два минимальная гарантия — год с даты приёмки, а после неё вы проводите окончательную приёмку не позже чем через 10 дней (ст. 531 и 532).
Прежде чем подписывать договор со строителем, спросите, кто готовит документы к приёмке и техническую книгу; другие вопросы производителю — в нашем списке.
Частые вопросы
Короткие ответы на самые частые вопросы о регистрации нового дома.
Можно ли зарегистрировать дом до окончания стройки?
Да, по стадиям строительства: на основании сертификата примэрии о достигнутой стадии, протокола этой стадии и кадастровой документации (ст. 37 ч. 3 Закона 7/1996). Это может пригодиться, когда банк оформляет ипотеку под ещё строящийся дом.
Есть ли срок, до которого нужно зарегистрировать дом?
Для самой регистрации закон срока не даёт. Срок есть у налоговой декларации на дом: 30 дней с даты приобретения, то есть с приёмки, если дом закончен раньше срока, указанного в разрешении.
Что с домом, построенным без разрешения?
Дом без разрешения и без уведомления не может пройти приёмку (ст. 280 ч. 8), поэтому у него нет документов, на которых основана регистрация. Что допускает новый Кодекс, включая разрешение на легализацию, мы разобрали в [[/blog/constructii-fara-autorizatie-2026|разборе о постройках без разрешения]].
Читайте также
Опубликовано: 30 сентября 2026 г.
Дом до 150 м² в румынском селе без разрешения на строительство: как работает уведомление
Опубликовано: 31 августа 2026 г.
Разрешение на строительство дома для отдыха в Румынии: документы, шаги и сроки в 2026 году
Опубликовано: 2 октября 2026 г.
Градостроительный сертификат в 2026 году: какой запросить и что из него узнать до покупки участка
Хотите точную цену для своего проекта?
Заполните форму — пришлём персональный расчёт с учётом участка, проекта и опций.