Homebly
Certificatul de urbanism în 2026: ce tip ceri și ce afli din el înainte să cumperi terenul
Noul Cod al urbanismului împarte certificatul de urbanism după scop. Pe cel de informare îl poate cere oricine, deci și cumpărătorul, înainte să semneze. Ce depui, cât durează, ce înseamnă fiecare rubrică pentru casa ta și ce e certificatul negativ.
Publicat: 2 octombrie 20264 minute de citit
Răspunsul scurt: înainte să cumperi un teren, ceri certificatul de urbanism de informare. Îl poate cere oricine, fără acordul proprietarului, iar primăria îl emite în cel mult 10 zile lucrătoare (art. 254 din Legea 169/2026, noul Cod al urbanismului, care din 25 august 2026 a înlocuit Legea 50/1991).
Certificatul de urbanism este actul prin care primăria îți spune, în scris, ce reguli se aplică unui teren: dacă e în intravilan, ce poți construi pe el, cât de înalt și cât din teren poate ocupa casa. Nu dă dreptul de a construi, iar Codul îl împarte după scopul pentru care îl ceri.
Ce certificate de urbanism există acum
| Tipul | Cine îl cere | La ce folosește | Termen de emitere |
|---|---|---|---|
| De informare | Oricine e interesat de teren | Afli regimul terenului înainte să-l cumperi | Cel mult 10 zile lucrătoare; 5 unde primăria are un sistem informatic funcțional |
| Pentru operațiuni cadastrale | Proprietarul sau cine are împuternicire de la el | Dezlipiri, alipiri, servituți de trecere | Cel mult 10 zile lucrătoare |
| Pentru construire sau desființare | Cine are un drept real asupra terenului, de regulă proprietarul, ori cineva împuternicit de el | Condițiile, studiile și avizele pentru autorizație | Cel mult 15 zile lucrătoare |
Pentru o casă contează aceste trei din cele cinci tipuri ale Codului; celelalte două sunt pentru lucrări inginerești și pentru construcții cu caracter special (art. 253 alin. 3). Termenele sunt maximele din Cod (art. 254, 256 și 257), după textul în vigoare la 2 octombrie 2026.
Cum ceri certificatul de informare
Depui la primărie o cerere-tip, pe hârtie sau online, unde există aplicație, și plătești o taxă; în comunele fără specialiști în urbanism, certificatul îl emite consiliul județean. Unde primăria are un sistem informatic funcțional, el se emite automat.
Dacă terenul e intabulat și apare în e-Terra, sistemul agenției de cadastru, ajunge numărul cadastral. Dacă nu apare acolo, ceri de la oficiul de cadastru un plan de încadrare în zonă (Stereo 70). Dacă e în cartea funciară, dar fără date cadastrale actualizate, îți trebuie și planul, și un extras de carte funciară de cel mult 30 de zile. Pentru același teren se pot emite oricâte certificate de informare, cu același conținut pentru toți.
Catalog: 19 proiecte cu prețuri (PDF)
Toate proiectele barnhouse și A-frame, cu prețuri la roșu și la cheie — gratuit, direct pe email.
Vă răspundem pe WhatsApp la numărul indicat. Trimițând formularul, sunteți de acord cu politica de confidențialitate.
Ce citești în el înainte să cumperi
| Partea | Ce scrie | La ce să fii atent |
|---|---|---|
| Regimul juridic | Proprietarul după cartea funciară, servituțile de utilitate publică, intravilan sau extravilan, zone protejate, interdicții de construire | Extravilanul și interdicțiile de construire închid drumul direct spre o casă |
| Regimul economic | Folosința actuală și funcțiunile permise sau interzise | Locuirea trebuie să fie printre funcțiunile permise |
| Regimul tehnic | Planul urbanistic în vigoare, POT, CUT, înălțimea și numărul de niveluri, retragerile, accesul, utilitățile | De aici afli ce casă încape pe teren |
| Rețelele și planul de încadrare | Rețelele edilitare din zonă, cu extras din sistemul GIS | De distanța până la rețele și de capacitatea lor depinde costul racordurilor |
POT spune cât la sută din teren poate ocupa casa la sol, iar CUT, câtă suprafață desfășurată, cu toate nivelurile adunate, poți construi raportat la teren. Înălțimea maximă și numărul de niveluri admis (de pildă P+M) decid dacă încape un nivel sub acoperiș, cum au barnhouse-urile cu mansardă și A-frame-urile; mansarda contează ca nivel și intră în CUT. Regulamentul local poate impune și forma sau panta acoperișului ori materialele: dacă ții la un A-frame, caută aceste reguli înainte să semnezi. Cum alegi între parter și etaj când POT-ul e strâns, am scris în articolul despre casa parter sau cu etaj.
Certificatul arată regulile în vigoare la data emiterii, așa că cere-l aproape de semnare. Nu-ți spune cum e solul, asta o face studiul geotehnic, și nici cât costă racordurile.
Când ajungi la construire
Certificatul pentru construire îl cere cine are un drept real asupra terenului, de regulă proprietarul, ori cineva împuternicit de el. Pentru o casă nouă, terenul trebuie să fie în cadastru și în cartea funciară; la cerere atașezi extrasul de carte funciară actualizat, un plan de situație cu amprenta casei și o scurtă descriere a investiției (art. 257 alin. 8). Certificatul îți dă condițiile pentru proiect, studiile și lista completă a avizelor; restul drumului e în ghidul de autorizare.
Primăria îl poate emite simplu, cu obligația unui proiect urbanistic de detaliu (PUD) sau a unui plan urbanistic zonal (PUZ), dacă planul general sau legea o cer, ori negativ, explicând de ce investiția nu se poate face pe acel teren. Certificatul negativ e o noutate a Codului. Cel de informare arată doar regulile zonei, nu judecă proiectul tău (art. 254 alin. 1): ca să afli răspunsul pentru casa ta înainte să semnezi, roagă vânzătorul să ceară certificatul pentru construire sau să te împuternicească să-l ceri.
Termenul de valabilitate îl stabilește primăria, între 12 și 36 de luni. Se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 24 de luni, dacă ceri prelungirea cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte să expire; după prelungire îți trebuie un certificat nou (art. 257 alin. 15–17, textul în vigoare la 2 octombrie 2026). Certificatele emise înainte de 25 august 2026 își păstrează valabilitatea.
La sat, o casă doar cu parter de până la 150 m² poate merge pe notificare, fără certificat de urbanism; cel de informare rămâne totuși cel mai sigur mod de a afla în scris ce permite terenul.
Dacă terenul se desparte dintr-unul mai mare
Multe terenuri de casă se vând ca bucată dintr-o parcelă mai mare. În intravilan, o dezlipire, adică împărțirea în două, cere acum un certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale; fără el, dezlipirea și actele aferente sunt nule absolut (art. 256 alin. 2). Trei sau mai multe loturi pentru construire înseamnă parcelare: până la 12 loturi pentru case se fac o singură dată pe baza unui proiect urbanistic de detaliu (PUD), dacă planul urbanistic stabilește deja regulile pentru parcele, altfel e nevoie de PUZ (art. 216 și 218). Un lot rezultat dintr-o dezlipire nu se mai poate dezlipi cu un certificat obișnuit (art. 240 alin. 4).
În extravilan, clarificările ministerului din 22 septembrie 2026 scutesc de certificat împărțirile care nu se fac pentru construire, pe declarația proprietarului. E o îndrumare, nu textul Codului: dacă tu cumperi ca să construiești, nu te baza pe ea. Iar dacă vânzătorul abia urmează să dezlipească lotul, întreabă-l ce certificat a cerut și ce condiții are, ca să nu ajungi proprietarul unui lot pe care nu se poate construi.
Dacă ai deja certificatul, trimite-ni-l: îți spunem ce proiecte din catalogul nostru încap în regimul de înălțime și în suprafața construibilă a terenului. Dacă nu-l ai încă, scrie-ne localitatea: îți spunem ce să ceri.
Pot cere certificatul de urbanism pentru un teren care nu e al meu?
Da, pe cel de informare: îl poate cere oricine, fără acordul proprietarului. Pe cel pentru construire îl cere doar cine are un drept real asupra terenului, de regulă proprietarul, ori cineva împuternicit de el.
Cât e valabil certificatul de urbanism?
Cel pentru construire, între 12 și 36 de luni, cu o singură prelungire de cel mult 24 de luni (art. 257). Pentru cel de informare Codul nu fixează un termen: arată regulile de la data emiterii.
Ce e un certificat de urbanism negativ?
Răspunsul motivat al primăriei că investiția nu se poate face pe acel teren, de exemplu pentru că un PUZ nu e permis acolo. E o noutate a Codului din 2026.
Citește și
Publicat: 31 august 2026
Autorizație de construire pentru casă de vacanță: acte, pași și termene în 2026
Publicat: 30 septembrie 2026
Casă de până la 150 m² la sat, fără autorizație de construire: cum funcționează notificarea
Publicat: 2 septembrie 2026
Ce poți construi fără autorizație în 2026, și de unde vine mitul celor 15 m²
Verificăm gratuit dacă terenul tău permite construcția
Scrie-ne localitatea și, dacă îl ai, ce spune certificatul de urbanism — îți răspundem ce se poate construi acolo și ce acte lipsesc, fără obligații.