Homebly
Casă pe teren extravilan: când se poate construi și ce pași urmezi în 2026
Pe un teren agricol din extravilan nu se autorizează direct o casă de locuit. Ce spune legea, cum află cumpărătorul în ce situație e terenul, cum intră un teren în intravilan printr-un PUZ și ce schimbă o zonă arheologică.
Publicat: 22 octombrie 20264 minute de citit
Răspunsul scurt: pe un teren agricol din extravilan nu poți autoriza direct o casă de locuit. Legea fondului funciar 18/1991 interzice la art. 92 construcțiile pe terenurile agricole din extravilan și enumeră excepțiile, iar locuința nu e printre ele. Noul Cod al urbanismului, Legea 169/2026, trimite la aceeași listă (art. 152).
Calea pentru o casă trece prin schimbarea statutului terenului: întâi intră în intravilan, printr-un plan urbanistic, abia apoi ceri autorizația de construire. Procedura nu are un termen garantat și nu e sigur că se aprobă.
Intravilan, extravilan și ce scrie în acte
| Situația terenului | Ce înseamnă pentru o casă | Pasul următor |
|---|---|---|
| Intravilan, curți-construcții | Se poate construi după regulile din PUG | Certificat de urbanism pentru construire, apoi autorizația |
| Intravilan, categorie agricolă (de exemplu arabil) | Se poate construi; terenul iese din circuitul agricol prin autorizația de construire (art. 167) | La fel ca mai sus |
| Extravilan agricol, într-o zonă de urbanizare din PUG | Nu direct; se poate cere un PUZ de introducere în intravilan | Studiu de oportunitate și cerere la primărie |
| Extravilan agricol, în afara zonelor de urbanizare | Nu; extinderea intravilanului o poate iniția doar autoritatea publică (art. 151) | Întrebi primăria dacă are în plan actualizarea PUG |
| Orice teren într-o zonă arheologică sau protejată | Se adaugă avizul Ministerului Culturii și, după caz, al autorității de mediu | Vezi secțiunea despre arheologie |
Intravilanul este teritoriul localității, delimitat prin planul urbanistic general (PUG) sau prin planuri zonale, în care se pot autoriza construcții (art. 151 din Cod). Extravilanul este restul teritoriului comunei sau al orașului: câmp, pădure, pășune. Un teren e construibil când regulile urbanistice permit construirea, se poate racorda la rețele și are acces la un drum public, direct sau printr-o servitute de trecere constituită legal, și acces la servicii publice (art. 159).
Statutul terenului îl afli din două acte. Extrasul de carte funciară arată categoria de folosință, de exemplu arabil, pășune sau curți-construcții. Certificatul de urbanism de informare arată dacă terenul e în intravilan și ce reguli are; îl poate cere oricine, deci și cumpărătorul, înainte de semnătură.
Ce se poate construi totuși în extravilan
Pe terenurile agricole de clasa a III-a, a IV-a și a V-a de calitate, legea permite, cu autorizație și cu scoaterea terenului din circuitul agricol, doar obiective anume, printre care: construcții care servesc activităților agricole, anexe ale exploatațiilor agricole, cariere, drumuri și rețele, lucrări de interes public, producție de energie din surse regenerabile. Pe terenurile de clasa I și a II-a, cele mai fertile, lista e și mai scurtă. La fel în parcuri naționale, rezervații, monumente și ansambluri arheologice și istorice: acolo nici anexele exploatațiilor agricole nu sunt pe listă.
Anexa exploatației agricole nu este o casă. Codul o definește ca o construcție provizorie, doar cu parter, de cel mult 200 m², folosită de lucrătorii agricoli într-o zonă izolată din extravilan pentru utilaje, unelte și animale. Cazarea e permisă doar temporar, pe durata campaniilor agricole. O „anexă” locuită tot anul încalcă autorizația: a fost aprobată pentru altă funcțiune.
Catalog: 19 proiecte cu prețuri (PDF)
Toate proiectele barnhouse și A-frame, cu prețuri la roșu și la cheie — gratuit, direct pe email.
Vă răspundem pe WhatsApp la numărul indicat. Trimițând formularul, sunteți de acord cu politica de confidențialitate.
Cum devine terenul construibil: PUZ-ul
Un teren agricol din extravilan intră în intravilan prin PUG sau printr-un plan urbanistic zonal (PUZ), după ce ministerul agriculturii dă avizul privind clasa de calitate a terenului (art. 153). Un proprietar poate cere un PUZ pentru mutarea limitei intravilanului, dar doar dacă PUG-ul comunei a prevăzut acolo o zonă de urbanizare. În afara acestor zone, extinderea o poate iniția doar primăria sau consiliul (art. 151 alin. 7).
Cererea merge la primărie împreună cu un studiu de oportunitate, iar lista cererilor se publică pe site-ul primăriei (art. 66). Primăria poate amâna momentul inițierii ca să-l lege de investițiile ei, iar PUZ-ul trebuie să lase teren pentru nevoile publice ale zonei: drumuri, rețele, spații comune. Dacă zona nu are încă drum și utilități, cel care cere extinderea plătește integral echiparea ei și arată cum va funcționa autonom, sau negociază cu primăria un plan comun (art. 151 alin. 8).
Abia după aprobarea PUZ-ului urmează pașii obișnuiți: certificatul de urbanism pentru construire, proiectul și autorizația de construire. Un PUZ îl întocmește un urbanist cu drept de semnătură; e o lucrare separată de proiectul casei și se plătește separat.
Zonă arheologică sau protejată: încă un aviz
Într-o zonă cu patrimoniu arheologic, autorizația de construire se emite numai cu avizul prealabil al Ministerului Culturii sau al direcției județene pentru cultură (art. 190 alin. 2). Dacă vestigiile apar întâmplător sau zona e în curs de clasare, autorizarea se suspendă de drept până la descărcarea de sarcină arheologică (art. 190 alin. 3).
Tot aici se închide și drumul simplu: notificarea pentru casa de până la 150 m² e permisă doar în intravilanul unei localități rurale, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Pe un teren agricol din extravilan, într-o zonă arheologică, nu există o scurtătură legală, oricât de mică sau de demontabilă ar fi casa.
Înainte să cumperi un teren în extravilan
Un teren ieftin cu priveliște e de multe ori agricol și în extravilan, iar prețul mic vine adesea din faptul că pe el nu se poate construi azi. Verificările care te scutesc de surprize:
1. Ceri certificatul de urbanism de informare și citești dacă terenul e în intravilan, ce funcțiune are zona și dacă e într-o zonă protejată sau arheologică. 2. Te uiți în PUG dacă parcela e într-o zonă de urbanizare. Dacă nu, întrebi la primărie dacă se pregătește o actualizare. 3. Verifici accesul la un drum public și distanța până la rețele: chiar și după un PUZ, echiparea zonei poate cădea în sarcina ta. 4. La terenul agricol din extravilan, vânzarea urmează Legea 17/2014, cu drept de preempțiune pentru coproprietari, arendași, vecini și alții; detaliile sunt în ghidul pentru cumpărători.
Dacă terenul e deja construibil, noi intrăm cu proiectul casei: proiectul pentru autorizare îl putem pregăti noi, iar casa o producem în fabrica din Baia Mare. Trimite-ne extrasul de carte funciară și certificatul de urbanism și îți spunem ce se poate pune pe teren.
Întrebări frecvente
Răspunsuri scurte la ce se întreabă cel mai des despre casele pe teren extravilan.
Pot construi o casă pe teren arabil în extravilan dacă am ferma acolo?
Casă de locuit, nu. Legea permite construcții care servesc activităților agricole și anexe ale exploatației, iar anexa poate avea doar spații provizorii de cazare pe durata campaniilor agricole. Locuința fermierului intră pe aceeași cale ca orice casă: terenul trebuie să fie în intravilan.
O casă pe piloni sau demontabilă are nevoie de autorizație în extravilan?
Da. Regimul îl dă terenul și folosința construcției, nu fundația. Codul are excepții de la autorizare pentru construcții mici și provizorii anume, dar o locuință pe un teren agricol din extravilan nu intră în ele.
Cât durează și cât costă un PUZ de introducere în intravilan?
Legea nu dă un termen garantat: primăria poate amâna inițierea, iar planul trece prin avize. Costul urbanistului, al studiilor și al echipării zonei se stabilește de la caz la caz. Primul pas ieftin e certificatul de urbanism de informare.
Citește și
Publicat: 2 octombrie 2026
Certificatul de urbanism în 2026: ce tip ceri și ce afli din el înainte să cumperi terenul
Publicat: 31 august 2026
Autorizație de construire pentru casă de vacanță: acte, pași și termene în 2026
Publicat: 30 septembrie 2026
Casă de până la 150 m² la sat, fără autorizație de construire: cum funcționează notificarea
Verificăm gratuit dacă terenul tău permite construcția
Scrie-ne localitatea și, dacă îl ai, ce spune certificatul de urbanism — îți răspundem ce se poate construi acolo și ce acte lipsesc, fără obligații.