Пристройка, новый этаж или мансарда к существующему дому в Румынии в 2026 году: разрешение, экспертиза, шаги

Для пристройки, нового этажа и мансарды с изменением формы крыши нужны разрешение на строительство и техническая экспертиза существующего дома, а строить должна фирма, а не вы сами. Что всё же можно сделать по уведомлению, какие ограничения участка остаются, что даёт этаж из SIP и что делать после работ.

← Все статьи

Опубликовано: 3 ноября 2026 г.6 минут чтения

Короткий ответ: пристройка, новый этаж и мансарда с изменением формы крыши — это работы на существующем здании, и для них нужно разрешение на строительство (Закон 169/2026, ст. 372 и ст. 245). Проект обязательно опирается на техническую экспертизу дома (ст. 437 ч. 2 п. a), а строить своими силами нельзя (ст. 285 ч. 1).

Режим уведомления для дома до 150 м² действует только для новых домов, не для пристроек. Ниже — работы, которые всё же можно сделать по уведомлению, шаги к разрешению и что меняется после.

Какие это работы и какой у них режим

Работы	Режим	Где написано
Ремонт крыши без изменения формы и внешнего вида	Без формальностей	Ст. 299 ч. 2 п. a подп. 2
Замена крыши в той же форме или переделка с подъёмом не более чем на 0,50 м, в пределах высот градостроительного плана	Уведомление	Ст. 294 ч. 2 п. b подп. ii
Мансарда в существующем чердаке, без изменения объёма и без усиления	Уведомление	Ст. 294 ч. 2 п. b подп. iii
Санузел или техническое помещение не больше 25 м²	Уведомление	Ст. 294 ч. 2 п. b подп. x
Пристройка сбоку дома	Разрешение на строительство	Ст. 372 ч. 2 п. d; ст. 245 и 294
Новый этаж	Разрешение на строительство	Ст. 372 ч. 2 п. e; ст. 245 и 294
Мансарда с изменением формы крыши	Разрешение на строительство	Приложение 1 к Кодексу

Кодекс называет пристройкой (extindere) работы, которые увеличивают пятно застройки и объём дома, а надстройкой (supraetajare) — добавление целого или частичного этажа с сохранением всего существующего здания. Если дом целиком не сохраняется, работы считаются частичным сносом и перестройкой. Когда форму крыши меняют, чтобы превратить чердак в мансарду, это называется mansardare (ст. 372 ч. 2 п. d, e и l).

Работы по уведомлению из таблицы разрешены только вне охраняемых застроенных зон. При уведомлении молчаливое согласие наступает через 15 рабочих дней после подачи, а начинать работы можно через 15 календарных дней после него (ст. 296).

Альтернатива: отдельная постройка

В сельской местности, в границах населённого пункта и вне пригородных зон крупных городов (zone metropolitane), путь проще — отдельная хозпостройка: гаражи, крытые террасы, летние кухни и другие постройки общей площадью не больше 50 м² делают по уведомлению (ст. 294 ч. 2 п. a подп. i). Для временных построек не больше 20 м² и высотой до 2,5 м, без фундамента, разборных, на деревянном или металлическом каркасе, никаких формальностей не нужно, но задекларировать их в налоговой всё равно надо (ст. 299 ч. 2 п. c и ч. 12). А вот комната, примыкающая к дому, — это не хозпостройка, а пристройка.

Техническая экспертиза обязательна, даже для лёгкого этажа

Техническая экспертиза существующего дома обязательна для любого проекта работ на нём и для оценки того, как работы скажутся на соседях (ст. 437 ч. 2 п. a и d). Делает её только аттестованный технический эксперт в пределах своей аттестации, а его выводы вносят в техническую книгу дома (cartea tehnică) (ст. 437 ч. 4 и ст. 439). В проект для разрешения при необходимости входит и подробный обмер существующего дома (ст. 282 ч. 1).

Если работы заметно меняют то, как работает конструкция, а при новом этаже так может быть, экспертиза нужна общая. В зонах с ускорением грунта не меньше 0,15 g она также определяет класс сейсмического риска дома в проектном виде (Приложение 2 к Кодексу, п. 1.4.4).

Этаж из SIP-панелей лёгкий, поэтому он меньше нагружает старый дом и его фундамент; что малая масса значит при землетрясении, мы разобрали в статье о сейсмостойкости. Но от экспертизы малый вес не освобождает: сколько выдержит дом и какое усиление ему нужно, решает эксперт, а не материал.

Кроме экспертизы может понадобиться энергоаудит (ст. 285 ч. 2). После работ дом не должен потреблять больше энергии, чем допускают технические нормы (ст. 402 ч. 1). Если работы по оболочке дома и (или) инженерным системам стоят больше 25% налоговой стоимости дома без участка, закон считает их крупной реновацией (renovare majoră) с требованиями к энергоэффективности (Закон 372/2005, ст. 3 п. 9 и ст. 11).

Ограничения участка остаются в силе

Увеличенный дом должен укладываться в градостроительные правила зоны: POT, CUT, высоту и отступы от границ участка вы найдёте в градостроительном сертификате, и задаёт их местный регламент, а не Кодекс (ст. 245 ч. 1 и ст. 314 ч. 5). Мансарда считается этажом, её полезная площадь входит в CUT, а новые мансарды можно делать только там, где это разрешает местный градостроительный регламент. Единственное послабление: если вы обустраиваете существующий чердак, не меняя его геометрию, и из-за этого превышаете CUT, зональный план (PUZ) не нужен (Приложение 1 к Кодексу).

Согласие соседей в нотариальной форме Кодекс требует, только если экспертиза показывает, что работам нужны меры безопасности на их зданиях (ст. 261). Отдельно Гражданский кодекс требует не меньше 60 см от постройки до межи, если местный регламент не устанавливает иное, и не меньше 2 м для окна или балкона с видом на участок соседа; меньшее расстояние можно согласовать только нотариальным актом с соседом (ст. 612 и ст. 615).

Каталог: 19 проектов с ценами (PDF)

Все проекты barnhouse и A-frame с ценами на коробку и «под ключ» — бесплатно, сразу на почту.

Мы ответим вам в WhatsApp на этот номер. Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Кто строит и кто проверяет

Пристройку или новый этаж нельзя строить своими силами, даже если дом вы построили сами: на существующих зданиях закон разрешает своими силами только текущее обслуживание и ремонт (ст. 285 ч. 1). Страхование работ обязательно, но владелец, который живёт в доме, освобождён от него, но только для одних таких работ в этом доме (ст. 285 ч. 4 и 5).

Одноквартирный дом в один этаж или в два этажа относится к классу последствий CC1, и его проект не обязан проверять аттестованный проверяющий (Приложение 6 и ст. 440 ч. 3). Но при пристройке и надстройке класс могут обоснованно изменить (ст. 370 ч. 17), а мансарда над вторым этажом — это ещё один уровень, который в строке CC1 уже не назван. В таком случае спросите у проектировщика, к какому классу относится дом.

Шаги по порядку

1. Запросить градостроительный сертификат для строительства и узнать правила зоны и нужные согласования (ст. 249). 2. Заказать техническую экспертизу дома и, если нужно, энергоаудит. 3. Проектировщик делает обмер и проект для разрешения на основе выводов эксперта. 4. Получить согласования и подать заявление на разрешение. 5. Получить разрешение и до начала работ внести отметку о нём в книгу недвижимости (ст. 314 ч. 7). 6. Работы выполняет фирма по проекту. 7. Сообщить о завершении работ и провести приёмку с представителем примэрии (ст. 280).

После работ

Приёмка обязательна и для работ на существующем доме, без неё работы не считаются завершёнными (ст. 280 ч. 1 и 8). Запись о доме в книге недвижимости тоже придётся обновить. Какие документы OCPI требует для расширенного дома, Кодекс не говорит, поэтому до приёмки уточните это в OCPI или у кадастрового инженера; шаги для нового дома описаны в статье о регистрации дома.

С налогом есть ловушка: правило Налогового кодекса о декларации в течение 30 дней после пристройки сейчас действует только для нежилых зданий (ст. 461 ч. 6 Налогового кодекса). Как и когда задекларировать новую площадь вашего дома, уточните в местной налоговой службе.

Если пристройка уже сделана без разрешения

На работы, сделанные без разрешения, запрашивают разрешение на легализацию (autorizație de regularizare, ст. 301 ч. 1). Оно возможно для одноквартирных домов в один или два этажа общей площадью не больше 150 м² вне охраняемых зон; для остальных зданий — только до 25 августа 2027 года, со сборами в 10 раз выше. Закон прямо не говорит, относится ли этот предел ко всему дому или только к новой части. Нужна техническая экспертиза по каждому требованию качества, а постройка должна соответствовать ещё и градостроительным правилам и экологическому законодательству. Если не соответствует, её сносят или, в зависимости от случая, требуют разрешения на частичный снос либо работ по приведению в соответствие (ст. 301).

Штраф за строительство без разрешения — от 50 000 до 1 000 000 лей (ст. 357 ч. 4). Если превышена этажность из разрешения, добавляется от 50 000 до 500 000 лей за каждый неразрешённый этаж (ст. 357 ч. 5). Налог на здание увеличивается на 100% с момента, когда нарушение выявлено, до легализации или сноса (ст. 301 ч. 11). Подробнее — в статье о постройках без разрешения.

Частые вопросы

Короткие ответы на самые частые вопросы о пристройке к дому.

Можно сделать небольшую пристройку только по уведомлению?

Только санузел или техническое помещение не больше 25 м², вне охраняемых зон. Жилая комната, даже маленькая, требует разрешения на строительство.

Нужна ли экспертиза для лёгкого этажа из SIP?

Да. Техническая экспертиза обязательна для любого проекта работ на существующем здании, из какого бы материала их ни делали. Малый вес помогает старому дому, но сколько он выдержит, решает эксперт.

Можно построить пристройку самому?

Нет. На существующих зданиях закон разрешает своими силами только обслуживание и текущий ремонт; пристройку и новый этаж строит фирма по проекту.

Нужно ли согласие соседей?

По градостроительному Кодексу — только если экспертиза требует мер безопасности на их зданиях. По Гражданскому кодексу — если вы хотите строить ближе 60 см к меже или сделать окно в сторону соседа ближе 2 м; тогда нужно его согласие нотариальным актом.

Хотите точную цену для своего проекта?

Заполните форму — пришлём персональный расчёт с учётом участка, проекта и опций.

Имя

Телефон

Email (необязательно)

Сообщение

Необязательно — поможет подготовить более точное предложение.

Участок

Когда планируете строить?

Населённый пункт / регион (или страна)